Dokumente të siguruara nga arkitektë dhe urbanistë të lidhur me Bashkinë e Tiranës, ekspozojnë një realitet krejt ndryshe për Teatrin Kombëtar dhe kullat që priten të ndërtohen përbri saj. Tpz.al publikon disa planimetri të projektuara nga arkitektë të njohur, mbi truallin e Teatrit Kombëtar, si dhe zonën ku priten të ndërtohen plot 6 kulla.
Sipas dokumentave që disponojmë, trualli në pronësi të Teatrit Kombëtar shtrihet në parcelen 1/141 me një sipërfaqe prej rreth 5900 m2. Parcelat 1/240, 1/239 dhe 1/62 që ndodhen në vazhdimësi të volumit të Teatrit dhe ku gjenden “Dekor Reklama”, si edhe 2 aktivitete private janë gjithashtu pjesë të truallit publik. Këto kapin një sipërfaqe prej rreth 300 m2. Parkingu ngjitur në pronësi të Bashkisë së Tiranës, parcela 1/66, ka një sipërfaqe prej 1300 m2. Pra, në total trualli publik është rreth 7500 m2.
Ndërkohë parcelat e tjera ngjitur, janë truall privat dhe ato kanë një sipërfaqe totale prej 1200 m2.
Por çfarë ndodh?
Sipas burimeve të Tpz.al brenda Bashkisë së Tiranës, njolla e Teatrit të ri Kombëtar shtrihet në gjysmën e truallit aktual dhe është e spostuar drejt ndërtesës së Ministrisë së Brendshme, për të qënë në vijë të drejtë me ish Ministrinë e Zhvillimit Urban. Ndërsa në pjesën e pasme të Teatrit, parashikohet një volum i përbërë nga së paku 6 kulla të vendosura në një skemë zig-zag, e që shkojnë deri tek muri i ish godinës së Partisë Demokratike, sot FRD.
Nga analiza imazheve na rezulton se Teatri i ri Kombëtar do të zërë vetëm 3000 m2 truall, nga 7500 m2 që zotëron aktualisht. Ndërsa kullat do të zënë më tepër sipërfaqe se Teatri Kombëtar, pra rreth 4500 m2 hapësirë publike si dhe 1200 m2 që i ka privati. Sipas parashikimeve të projetit që është ende në fazë studimore, kulla e parë do të jetë me 10 kate, e dyta me 12, e treta me 14 e deri tek e 6-ta që shkon 22 kate.
Por a ka interes ndërtuesi i Kullave të bëj një Teatër të ri Kombëtar?!
Nga një përllogaritje e thjeshtë rezulton, se privati do të dalë me fitim maksimal, duke ndërtuar 6 kulla, ku mesatarja e tyre do të jetë 16 kate. Në një sipërfaqe ndërtimi prej 5700 m2 (4500 m2 tokë publike + 1200 m2 private), hapësira e shfrytëzimit është 70%, pra, rreth 4000 m2. Nëse shumëzojmë katet e kullave, mesatarja 16, me sipërfaqen ku do të ndërtohet 4000 m2 (hapësira e shfrytëzimit), rezulton mbi 64 mijë m2 ndërtim në total.
Çmimi i apartamenteve në këtë zonë elitare shkon në 2500 euro/m2, ndërsa për dyqanet kap edhe shifrën e 11 mijë euro/m2. Nga 16 kate që është mesatarja e kullave, rreth 12 kate do të jenë apartamente, pra përafërsisht 48000 m2 ndërtim. Nëse shiten me tregun aktual (pasi vlera mund të rritet), këto apartamente do të gjenerojnë rreth 120 milionë euro të ardhura.
Ndërkohë 4 kate dyqane që do të jenë për secilën kullë me një sipërfaqe totale prej 16 mijë m2 ndërtim, do t’i sjellin ndërtuesit mbi 170 milionë euro nga shitja e tyre. Pra, janë mbi 290 milionë euro të ardhura nga ndërtimi i këtyre 6 kullave, dhe nëse i shtojmë edhe garazhet e makinave, atëherë kjo shifër i kalon 300 milionë euro.
Në fushën e ndërtimit, marzhi i fitimit është mbi 50 %. Nga 300 milionë euro, ndërtuesi i kullave përllogarit se do të përfitojë 150 milionë euro.
Teatri i ri Kombëtar, sipas deklaratave të Erion Veliajt në studion e Opinion, nuk do të kushtojë më shumë se 30 milionë euro. Si konkluzion, ndërtuesi ka leverdi të marrë përsipër ndërtimin e Teatrit të ri Kombëtar nëse i falet 4500 m2 tokë publike, për të ngritur 6 ngrehina që do t’i zënë edhe më tej frymën kryeqytetit.
Ky është debati fals që po krijon Erion Veliaj me Teatrin Kombëtar dhe qendrën e Tiranës. Ai po fsheh gishtin pas masakrës që po i bën kryeqytetit duke u justifikuar se nuk po ndërton kullë mbi Teatër, por në fakt janë 6 të tilla pak metra më tutje. Ai po justifkohet se nuk ka para për të ndërtuar Teatrin e ri Kombëtar, dhe për këtë do t’i japë privatit rreth 4500 m2 tokë publike për kulla. Kjo është Tirana e projektuar nga Veliaj, një kryeqytet me beton, pluhur, trafik, ngrehina dhe pyje orbitale imagjinare…dhe me një Teatër të ri Kombëtar të fshehur nga hija e kullave.
