Në Tiranë janë shtuar okazionet për apartamentet në shitje, duke çuar në ulje 15-20% të çmimit. Agjentët imobiliarë këshillojnë të blihet tani, sepse çmimet do të rriten më vonë
Nga Laura çela

Tregu i apartamenteve në kryeqytet është në stanjacion dhe ofertat janë rritur ndjeshëm, për këtë arsye, agjentët imobilarë këshillojnë se ky është momenti i duhur për të blerë.

“Të gjithë individët që kanë qëllimin dhe mundësinë për të blerë një apartament, duhet të nxitojnë, sepse kjo është një periudhë e mbushur me oferta”, thotë Dritan Caka, drejtues i agjencisë imobiliare “Dev Information”.
Sipas tij, rënia e likuiditeteve dhe si pasojë ulja e numrit të blerësve në treg, ka bërë që ata që shesin, të ofrojnë okazione, të cilat e ulin 15-20% çmimin fillestar të apartamentit.
Edhe Ilda Biçoku, drejtuese e agjencisë imobiliare “Century 21 The Point”, konfirmon uljen e çmimeve në shumë raste, si pasojë e nivelit të ulët të kërkesës për blerje apartamentesh.
“Nga një studim që ne kemi realizuar si kompani, kemi konkluduar se kërkesa për apartamente është e lartë, madje edhe një herë më shumë se oferta e tregut sot. Kjo do të thotë se tregu imobiliar ka shumë potenciale, por gjithçka mbetet te mundësia për të blerë”, shpjegon Caka.
Oferta ka madje edhe në zonat e qendrës në Tiranë, që vijojnë të mbeten më të preferuarit për blerësit.

Ciftet e reja, ulen blerjet
Ajo që vihet re në këta muaj është tendenca për të blerë apartamente me “para në dorë” dhe jo përmes kreditimit. Sipas Ilda Biçokut, ata që po blejnë më shumë sot janë individët që kanë të ardhura të larta dhe që blejnë apartamente për investim.
“Me gjithë apatinë e tregut, ka kërkesë në rritje për të investuar në pasuri të patundshme. Ka individë që kanë blerë apartamente cilësore në zona të mira, për t´i dhënë më pas me qira. Ka kërkesa edhe për dyqane, por ato janë më të pakta, sepse në qendër ato kushtojnë shumë”, shpjegon drejtuesja e “Century 21 The Point”.
Njëherësh me rritjen e interesit për investim, duket se tregu ka “larguar” një grup potencial blerësish, çiftet e reja.
çiftet e reja kanë ulur kërkesën, jo sepse preferojnë të rrinë me qira, por për shkak të pamundësisë për të marrë kredi në bankë.
“Mungesa e hipotekave është duke e mbajtur peng tregun imobiliar në vend. çiftet e reja nuk kanë se çfarë të vënë si garanci në bankë dhe prandaj nuk marrin dot një kredi. Për këtë arsye, tregu ka vuajtur mungesën e këtij grupi potencial blerësish”, shpjegon Ilda Biçoku.
Edhe agjenti tjetër imobiliar, Dritan Caka, vëren uljen e blerjeve me kredi, por sipas tij, për këtë më shumë është “përgjegjësi” e bankave.
“Interesat e kredive janë të larta dhe kjo e rrit shumë koston për individët që kanë të ardhura fikse. Ne kemi pasur disa raste në agjenci, që kanë qenë të gatshëm të blinin apartamente, por janë tërhequr nga interesat e larta të kredive bankare”, thotë Caka. Sipas tij, në këtë aspekt, bankat duhet ta “lirojnë” disi “dorën”, për të nxitur tregun e pasurive të patundshme në vend.
Me të preferuarit për t´u kredituar janë punonjësit e administratës apo persona të kualifikuar që punojnë në kompani private, të ardhurat e të cilëve janë garanci për bankën.

Më mirë qira apo kredi?

Nëse në vitin 2007 (kohë kur bankat lançuan ofertat me kreditë më të lira hipotekore në vend) do të përllogarisje nëse të kushtonte më shumë të paguaje këstin mujor të kredisë apo të jetoje me qira, peshorja anonte nga e para. Por sot bilanci ka ndryshuar.
Sipas të dhënave nga tregu, rezulton se si pasojë e rritjes së interesave të kredive, sot kushton më lirë të jetosh me qira, të cilat mund të gjenden në vlerën e 20,000-30,000 lekëve/muaj, ndërkohë që një kredi bankare për shtëpi, me një shumë minimale prej 20 mijë eurosh, kërkon një këst mujor minimal 250-300 euro/muaj.
Imobiliarët sqarojnë se kjo përllogaritje nuk vlen për një vend si i yni, ku individët kërkojnë të kenë secili shtëpinë e tyre.
“Shqiptarët janë mësuar të kenë shtëpinë e tyre dhe qiraja nuk është çështje kostoje, por zgjidhje nga pamundësia për të blerë”, thotë Ilda Biçoku.
Ata që marrin sot me qira janë kryesisht çiftet e reja apo të huajt, që jetojnë e punojnë në Shqipëri. Muajt e fundit është vënë re rritje e të huajve që marrin me qira apartamente, të cilët e kanë mbajtur disi “gjallë” tregun në këtë periudhë “apatike”. Zonat më të preferuara për të blerë apo për të marrë me qira mbeten ato në qendër, nga rruga “Myslym Shyri”, Tirana e Re, stadiumi “Dinamo” dhe zona pranë Radio Televizionit Shqiptar. Sipas agjentëve, e tërë zona që nis nga “Myslym Shyri” drejt zonës jugore të kryeqytetit, është sot pjesa më e preferuar për blerësit, megjithëse çmimet janë më të larta.

Studimi

Tre muajt e parë, shitje minimale

Sipas një studimi të “Century 21 Albania”, aktualisht, oferta e pronave rezidenciale vlerësohet të jetë në rreth 8% të parkut imobiliar, por çmimet mbeten relativisht të qëndrueshme. Diversiteti i ofertës dhe i ofertuesve është po ashtu i madh, si për sa i takon tipit të pronave, zonave apo çmimeve. Megjithatë kërkesa vazhdon të pësojë ndryshime dhe varion në funksion të pritshmërisë së konsumatorëve, gjendjes së tyre ekonomike, si dhe kontekstit të përgjithshëm socio-politik jo shumë pozitiv që karakterizon vendin.
“Century 21 Albania” ka analizuar të dhëna që mbërrijnë nga zyrat e tij në Tiranë dhe rrethe që i referohen periudhës 2010-2011.
Sipas studimit, vihet re se ecuria e shitjeve tregon se, pavarësisht sezonalitetit tashmë të njohur që karakterizon tregun imobiliar në vend (ku numri më i madh i transaksioneve kryhet në tremujorin e dytë dhe të tretë), tremujori i parë i 2011-s shënoi më pak transaksione. Sipas analistëve të “Century”, situata e krijuar në vend gjatë kësaj periudhe mund të jetë një shpjegim i kësaj rënieje të tregut, krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Por ndoshta efekti i kësaj situate, së paku mbi konsumatorin vendas, nuk do të jetë shumë negativ, sepse në tremujorin e dytë të vitit 2011 vërehet një lloj normalizimi i tregut.
“Nëse do t´i referohemi strukturës së shitjeve në funksion të tipit të pronës, konstatohet se ajo ka pësuar modifikim të lehtë në gjashtëmujorin e parë të vitit 2011. Numri i transaksioneve për pronat rezidenciale është rritur me rreth 2% në raport me gjashtëmujorin e parë të 2010-s, transaksionet mbi pronat komerciale kanë mbetur praktikisht në të njëjtat nivele, ndërsa kërkesa për troje ka pësuar rënie”, vëren studimi.
Krahasimi midis kërkesës për lloje të ndryshme pronash rezidenciale, tregon se në gjashtëmujorin e parë të 2011-s, kërkohen më shumë apartamente të vogla. Mund të konstatohet se kërkesa për garsonierë apo apartamente 1+1 është rritur, apartamentet 2+1 janë ato që mbeten gjithnjë më të kërkuarat, ndërsa kërkesa për apartamente të tipit 3+1 ka pësuar rënie me rreth 5%.
Gjysma e parë e vitit 2011 karakterizohet nga një rritje prej rreth 3% e kërkesës për qira në krahasim me gjysmën e parë të vitit 2010. Rritja e kërkesës për qira përbën tashmë një tendencë afatgjatë të strukturimit të tregut, sepse që nga mesi i viteve 2000 vazhdon të ruajë trendin rritës.
Sa i takon titullit të pronësisë, vetëm rreth një e treta e pronave të shitura janë të regjistruara në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Për këtë periudhë, rreth dy e treta e transaksioneve janë kryer mbi prona që nuk kanë një titull pronësie. Diferenca e çmimit e këtyre dy kategorive shkon deri në 30% në favor të atyre me titull pronësie. Kështu që, dhënia e titujve të pronësisë, hartimi dhe miratimi i master-planeve, si dhe plotësimi i kuadrit ligjor mbi aktivitetin e ndërmjetësimit, mbeten masat më urgjente dhe të domosdoshme në të cilat duhet të bazohet ndërhyrja e autoriteteve publike për mirëfunksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme.

BOX
Raporti
“Colliers”: Rriten hapësirat e lira të zyrave dhe ambienteve tregtare

“Colliers International” ka publikuar rezultatet e raportit “Real Estate Review” për 6-mujorin e parë të 2011-s. Sipas studimit të “Colliers”, tregu i zyrave dhe ai i ambienteve tregtare pësuan rritje të hapësirave të lira me qira, ndërsa kërkesa vazhdon të jetë e lartë.
“6-mujori i parë i 2011-s regjistroi ngadalësim të ecurisë së tregut të zyrave dhe bllokim të projekteve në zhvillim në Tiranë. Ndryshe nga tregu i zyrave, tregu i ambienteve tregtare pritet të shënojë rritje prej 42,000 m² me hapjen e qendrës më të re tregtare ‘Tirana Est Gate´, ku hapësirat moderne dhe bashkëkohore kanë tërhequr një grup gjigant si ‘Carrefour´”, deklaroi Stela Dhami, menaxhere e përgjithshme e “Colliers International” në Shqipëri.
Në 6-mujorin e parë të 2011-s, si tregu i zyrave, edhe ai i ambienteve tregtare nuk pësuan rritje në stokun e tyre dhe kjo tendencë pritet të përfundojë në 6-mujorin e dytë të 2011-s me hapjen e qendrës tregtare “Tirana Est Gate”.
Hapësirat e lira me qira të zyrave shënuan rritje 0.6% në 6-mujorin e parë të 2011-s, duke arritur në shifrën totale prej 11% ose 7,000 m² krahasuar me 10.4% ose 6,600 m² të regjistruara në 6-mujorin e dytë të 2010-s. Paralelisht me zyrat, qendrat tregtare pësuan gjithashtu rritje në hapësirat e lira me qira me të paktën 3% në 6-mujorin e parë të 2011-s krahasuar me periudhën e mëparshme, duke arritur në shifrën totale prej 10,8%.
çmimet mesatare të qirave mbeten konstante, me disa luhatje minimale për disa nga kullat e biznesit. Rrugët kryesore të ambienteve tregtare në Tiranë kanë regjistruar çmime të qirave që variojnë nga 17-24,5 euro/m². Kurse çmimet e qirave nëpër qendrat tregtare shënuan ulje të dukshme të shkallës 30-50% në 6-mujorin e parë të 2011-s.
“Colliers” parashikon qëndrueshmëri të mëtejshme të çmimeve dhe hapësirave të lira me qira në 6-mujorin e dytë të 2011-s, si në tregun e zyrave, ashtu edhe në atë të ambienteve tregtare, duke paraprirë një rritje në stokun e përgjithshëm të kësaj të fundit me rreth 42,000 m² të “Tirana East Gate”, e cila po ndërtohet 4 kilometra larg qendrës së Tiranës.

TABELA
çmimet e apartamenteve në disa zona të Tiranës

ZONA                çmimi (euro/m²)

Qendër             1,500-2,000
Kinema “Agimi”         1,300-1,400
Selvia                 900-1,500
Ish-Blloku             1,500-2,000
“Myslym Shyri”         1,000- 1,300
Rr. “Muhamet Gjollesha”     1,000-1,400
Rr. “Naim Frashëri”         850-1,200
Zogu i Zi             900-1,200
Rr. “Kongresi i Lushnjës”     1,000-1,500
Kompleksi “Dinamo”         900-1,300
Rruga e Kavajës         750-1,300
“21 Dhjetori”             900-1,200
Stacioni i Trenit         800-1,000
Komuna e Parisit         800- 1,400
Parku i Autobusëve         700-1,100
Rr. “Sami Frashëri”         900-1,700
Tirana e Re             800-1,400
Zona e Liqenit         800-2,000
Unaza e Re             400-600
Rr. “Ali Demi”         550-900
Tregu i Madh             600-800
Ish-Fusha e Aviacionit     650-850
Rr. “Don Bosko”         600-900
Selitë                 600-900
Fresku/Porcelan         400-800
Yzberisht            340-550
Kinostudio            700-850
Zona e Kombinatit         450-700
Lapraka             500-750

Burimi: Agjencitë Imobilare

BOX
TENDENCAt E TREGUT
-Ulja e numrit të blerësve në treg ka bërë që ata që shesin, të ofrojnë okazione, të cilat e ulin 15-20% çmimin fillestar të apartamentit
-çiftet e reja kanë ulur kërkesën, jo sepse preferojnë të rrinë me qira, por për shkak të pamundësisë për të marrë kredi në bankë
-Vetëm rreth një e treta e pronave të shitura janë të regjistruara në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Diferenca e çmimit të pronave me hipotekë dhe atyre pa hipotekë shkon deri në 30%
-Kërkesa për garsonierë apo apartamente 1+1 është rritur, apartamentet 2+1 mbeten gjithnjë më të kërkuarat, ndërsa kërkesa për apartamente të tipit 3+1 ka pësuar rënie me rreth 5 %
-Numri i transaksioneve për pronat rezidenciale është rritur me rreth 2% në raport me gjashtëmujorin e parë të vitit 2010, transaksionet mbi pronat komerciale kanë mbetur praktikisht në të njëjtat nivele, ndërsa kërkesa për troje ka pësuar rënie

47